Tanto para o locador do imóvel quanto para o locatário, a ideia da ação ou ordem de despejo é muito difícil. De fato, é uma situação muito desgastante, que causa muitos constrangimentos, além de custas judiciais.
Entenda com esse artigo a ordem de despejo, bem como o que significa o descumprimento das cláusulas do contrato por parte do inquilino. Além disso, veja em quanto tempo pode ser apresentada e quem está apto para entrar com a ação na justiça.
Entenda para que serve a ordem de despejo?
A ação ou ordem de despejo é um dispositivo legal, previsto na Lei do Inquilinato, que é a lei federal n. 8.245/1991. De fato, se dá quando o dono obtém na justiça uma autorização para a retirada do morador do seu imóvel.
Nesse sentido, a lei determina as condições para a adoção dessa medida, além de constituir-se como uma ação vinculada ao descumprimento das cláusulas contratuais.
Isto porque ao assinarem um contrato de aluguel, ambas as partes estão de acordo com as cláusulas e, por isso, deveriam cumprir com os termos acordados.
Desse modo, ao ocorrer o descumprimento dessas cláusulas, o dono desse imóvel pode recorrer aos recursos legais da ordem de despejo visando reaver o seu imóvel.
O prazo legal para solicitar uma ação de despejo, está estipulado na lei que regulamenta o aluguel de imóveis, em seu artigo 63, com o seguinte texto:
“Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1° O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2° do art. 46”.
Assim, é fácil perceber que o inquilino tem a oportunidade de desocupar o imóvel, de forma voluntária. Mas, caso contrário, a desocupação é feita pela ação do oficial de justiça.
Situações que ocasionam a ação de despejo
Para executar a ordem de despejo, é necessário que existam justificativas baseadas no disposto no artigo 9º, da lei que regula o inquilinato:
“I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.
Sem dúvida, a causa mais frequente para a ordem de despejo é o não pagamento do aluguel. Assim como demais taxas e encargos por parte do locatário.
Como também as seguintes situações caracterizam uma infração contratual, permitindo solicitar a desocupação do imóvel:
- alteração do objetivo da locação do imóvel;
- modificação na parte estrutural do imóvel, sem prévia autorização;
- descumprimento das normas do condomínio;
Uma outra situação que pode permitir a ordem de despejo é no caso da morte do inquilino. Se o imóvel for ocupado por alguém que não seja um sucessor legítimo, o locador tem o direito de requerer a ordem de despejo.
Como conseguir uma ordem /ação de despejo?
De uma maneira simples, para você conseguir a ordem de despejo é preciso que siga alguns passos, que são os seguintes:
1º – O ponto de partida é a contratação de um especialista em direito imobiliário. Isso porque é um procedimento jurídico, que requer a expertise do advogado imobiliário. Além de um profundo conhecimento da lei que regula o inquilinato.
2º – É necessário preparar a justificativa, com base na lei, para fundamentar a solicitação da ordem de despejo. Isso porque é uma ação judicial movida contra a pessoa que está devendo o aluguel, sendo que a ação é concedida por um juiz.
3º – É a fase de reunir os documentos que são necessários para dar entrada nessa ação, que são os seguintes:
- Contrato realizado para a locação;
- Escritura atualizada do imóvel;
- Comprovantes de pagamentos quitados;
- Comprovantes de atraso do pagamento;
- Outros documentos que comprovem a infração cometida.
4º – É preciso dispor de um valor para caução, que corresponda a somatória de 90 dias do valor do aluguel, para ser entregue ao juiz.
Portanto, é fácil perceber como a assessoria prestada por um advogado imobiliário é essencial para conseguir uma ordem de despejo. Visto que são muitos detalhes a serem observados, bem como a justificativa precisa estar embasada na lei.
Além disso, cabe a este profissional acompanhar o curso do processo e manter o cliente informado. Isso porque após a entrada da ação, o locatário recebe uma intimação judicial e pode tentar uma negociação ou mesmo quitar a dívida.
É o momento em que pode ocorrer uma negociação entre as partes, sendo de grande importância a presença de um advogado para ajudar na mediação do conflito.
Mas, se de todo não for possível encontrar uma solução, o juiz determina a execução da ordem de despejo pelo oficial de justiça.